L’évaluation de votre propriété

Qu’est-ce qu’un rôle d’évaluation foncière ?

Un rôle d’évaluation foncière est l’inventaire de tous les immeubles situés sur le territoire d’une municipalité. Il indique la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle.

Le rôle d’évaluation foncière est déposé tous les trois ans. C’est pourquoi on parle d’un « rôle triennal ». Les valeurs qui y sont inscrites tiennent compte des conditions du marché immobilier au 1er juillet de l’année qui précède le dépôt du rôle. À moins de modifications à la propriété, ces valeurs sont valides pour la durée du rôle d’évaluation foncière.

Qu’est-ce que la valeur réelle ?

La valeur réelle ou marchande d’une propriété est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s’agit du prix le plus probable que pourrait payer un acheteur pour une propriété lors d’une vente de gré à gré.

Cette valeur, inscrite au rôle d’évaluation, sert de base pour le calcul des taxes municipales et scolaires.

Comment établit-on la valeur réelle ?

Pour déterminer la valeur réelle d’une propriété, nous nous servons des descriptions techniques des immeubles faits par les inspecteurs au cours des années antérieures. Ensuite, les techniciens et les évaluateurs utilisent diverses méthodes (coût, comparaison et revenu) pour déterminer la valeur réelle.

La méthode du coût permet de formuler une opinion sur la valeur d’une propriété en établissant son coût de remplacement. Cette valeur est obtenue en trouvant le prix d’acquisition du terrain et en déterminant le coût des constructions à l’état neuf, moins les dépréciations (exemple : détérioration d’un bâtiment due à l’âge).

La méthode de comparaison permet de se faire une opinion sur la valeur d’une propriété en comparant des ventes récentes d’immeubles semblables dans un même voisinage, tout en tenant compte des points de divergence entre les propriétés.

La méthode du revenu est utilisée dans le cas de propriétés générant des revenus ou dans lesquelles se tiennent des activités économiques. La valeur est déterminée en convertissant les revenus attribués à l’immeuble en capital immobilier (valeur). Cette méthode est essentiellement basée sur l’étude du marché de la location et des frais d’exploitation des immeubles.

Peut-on contester une valeur inscrite au rôle ?

Le contribuable en désaccord avec une valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière peut faire une demande de révision seulement la première année du rôle triennal, à moins, bien sûr, que la propriété ait subi des modifications.

Pour ce faire, il doit remplir le formulaire prévu à cet effet, intitulé « Demande de révision du rôle d’évaluation foncière », qu’il peut se procurer auprès de l’organisme responsable de l’évaluation foncière pour sa municipalité.

Le formulaire dûment rempli doit être transmis au plus tard le 30 avril.

Des frais, variant selon la valeur inscrite au rôle, sont exigés pour chaque demande de révision. Le paiement doit être transmis en même temps que la demande.

Si des modifications sont apportées à votre propriété au cours des trois années qui suivent le dépôt du rôle et qu’une nouvelle évaluation est établie, vous pouvez présenter une demande de révision dans les 60 jours suivant la réception de l’avis de modification du rôle d’évaluation foncière.

En vertu de la Loi sur la fiscalité municipale, l’évaluateur de votre municipalité est tenu de vérifier le bien-fondé de toute demande de révision qui lui est soumise. Il doit également adresser une réponse écrite au demandeur pour l’informer de ses conclusions quant à la valeur révisée de l’immeuble.

Toute personne qui a fait une demande de révision et qui n’a pas conclu d’entente avec l’évaluateur peut exercer un recours, ayant le même objet que la demande de révision, devant la Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec (TAQ) et ce, dans les 60 jours suivant l’envoi de la réponse de l’évaluateur.